החלטה בתיק בש"א 1690/08

רקע

1.         יצחק טויטו (להלן: " המבקש"), וישעיהו פינקל (להלן: " המשיב") מתגוררים כשכנים בבית משותף.

2.         המבקש הגיש תביעה למתן פסק דין הצהרתי בבית משפט השלום בירושלים (ת.א. 10060/08), ולפיו, לו הבעלות על הגג שמעל דירת המשיב (להלן: " הגג"), ולחלופין בידיו זכות השימוש בשטח המהווה רכוש משותף. בית משפט השלום (כב' השופט י' מילנוב), הורה בהחלטתו מיום 13.2.08 על העברת התיק לבית המשפט המחוזי, מן הטעם של חוסר סמכות עניינית, לאור הסעד המבוקש.

3.         משהועברה התביעה העיקרית לבית משפט זה, הועברה עימה גם בקשת המבקש למתן צו מניעה זמני, אשר ימנע מן המשיב לממש את היתר הבנייה שניתן לו על ידי עיריית ירושלים, וזאת עד להסדרת הסכסוך הקנייני בין הצדדים. זו הבקשה המונחת עתה לפניי.

4.         לכך יש להוסיף, כי קדמה להגשת התביעה לבית משפט השלום בירושלים עתירה מנהלית שהוגשה לבית משפט זה (עתמ 1079/07), אולם זו נמשכה על ידי המבקש לנוכח הערות בית המשפט באשר לסמכותו של בית המשפט לעניינים מנהליים לדון בסכסוך בדבר בעלות במקרקעין.

­ טענות המבקש

5.         המבקש והמשיב מתגוררים בבניין ברח' תדהר 2 בירושלים, הידוע כגוש 30102, חלקה 190/13. הדירות בנויות בצורת מפלסים, והגג שמעל דירת המשיב נושק לדירתו של המבקש בגובה חצי מפלס בערך. גגות הדירות הן רכוש משותף של כלל דיירי הבניין. בבניין 14 דירות.

6.         המבקש מתגורר בבניין משנת 1996. על פי הנטען בבקשה, המשיב רכש את דירתו והחל להתגורר בה זמן קצר בטרם רכש המבקש את דירתו שלו. לטענת המבקש, מאז ומעולם שימש הגג שמעל לדירת המשיב את המבקש, וכך גם קודם לכן, השתמש בגג מי שהמבקש רכש ממנו את דירתו. כבר בשנת 1988, כך לטענת המבקש, חתמו 13 דיירים מדיירי הבניין על הסכמתם כי הבעלים הקודם של הדירה יבנה מבנה של קבע על הגג. בעל הדירה אכן הגיש בקשה מתאימה לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, וההיתר ניתן לו (נספח ב' לכתב התביעה). המבקש טוען, כי בעת שרכש את הדירה, ראה בגג ובזכות הבנייה על הגג חלק מהותי מן הנכס, והדבר הוזכר בחוזה המכר.

7.         ביוני 1998, שב המבקש ופנה ליתר דיירי הבניין על מנת לקבל את הסכמתם להרחבת דירתו על הגג, וקיבל את אישורם של 10 דיירים לכך (נספח ג' לכתב התביעה). באותו חודש אף חתמו 7 דיירים על שטר, המקנה את חלקם בגג למבקש והעניקו לו זכות חוזית לבעלות של 8/14 משטח הגג (נספח ד').

8.         סמוך לאחר מכן, משהחל המבקש בעבודות בנייה, שטיבן וחוקיותן, יש לומר, אינן ברורות, שכן אין מצורף לתיק היתר בנייה לעבודות אלה, הגיש המשיב לוועדה המקומית לתכנון ובניה, בקשה להיתר לבניית מדרגות אל הגג, שיאפשרו לו את השימוש בגג. הוא קיבל לשם כך את הסכמתם של 8 דיירים, אשר חלקם נתנו קודם לכן את הסכמתם למבקש. המבקש הגיש התנגדות לוועדה המקומית, וזו הורתה לצדדים להסדיר את הסכסוך הקנייני ביניהם בטרם תדון היא בבקשה להיתר בנייה. משום כך, פנו השניים, בהסכמה, לבית הדין לענייני ממונות, ובסופה של ההתדיינות נערך הסכם בוררות לפיו יחולק  ביניהם הגג על פי המפורט בהסכם (נספח ה'). ההסכם לא הובא מעולם לאישור בית המשפט.

9.         בשנת 2003 התפרסמה תב"ע חדשה המאפשרת לכל דייר בבניין לבנות קומה נוספת מעל דירתו. עם אישורה של התב"ע, פנה המשיב לוועדה המקומית לשם קבלת היתר בנייה לבנות קומה נוספת על הגג, בניגוד להחלטת בית הדין לענייני ממונות. המבקש הביע את התנגדותו, והדיון הועבר לוועדת הערר. בפני וועדת הערר טען המבקש כי יש לעכב את מתן ההיתר, עד שיסתיימו הדיונים בבית הדין לממונות. אלא שבית הדין מסרב להמשיך ולדון במחלוקת בין הצדדים, משום שהמבקש, כך נאמר, פגע בכבודו של אחד הדיינים. בנסיבות אלה פנה המשיב לוועדה וביקש כי לנוכח העיכובים בבית הדין יינתן לו היתר בנייה.

10.       ב- 30.10.2007, נתנה וועדת הערר החלטה, ובה נאמר כי הוברר לה כי אין הכרעה בבית הדין לממונות או שהיא לכל הפחות שנויה במחלוקת. מאחר שוועדת הערר היא וועדה תכנונית אשר אינה נכנסת לסכסוכי קניין, ומאחר שהמשיב (המבקש בפניה) עבר את תנאי הסף הקנייניים, הבחינה היא תכנונית בלבד. בנסיבות אלה אין מניעה לאשר את הבקשה להיתר (נספח ו').

11.       על פי טענת המבקש, מאחר שהמשיב מונע ממנו את מימוש זכותו הקניינית, הוא נאלץ לפנות לבית המשפט. זכותו הקניינית של המבקש נסמכת על הסכמת 11 דיירים משנת 1998 (והמבקש בכללם) לאפשר לו להרחיב את הדירה על שטח הגג. הסכמה זו כמוה כהסכמה להצמדה, שכן מדובר בבנייה קבועה. על פי התיקון לחוק המקרקעין די ברוב של שלושה רבעים מבעלי הדירות בבניין משותף כדי להוציא חלק מן הרכוש המשותף ולהצמידו לאחת הדירות, למטרת הרחבת הדירה (סעיף 71ב(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969). 11 מן הדיירים מהווים יותר מ- 75% מכלל בעלי הדירות, ולפיכך עומד המבקש בדרישות החוק. לטענת המבקש, זכותו הקניינית בגג קיימת עוד משנת 1988, מתוקף הסכמת 13 דיירים להרחבת הדירה, שניתנה עוד לבעלי הדירה הקודמים. מאחר ששתי ההסכמות ניתנו בכתב, נחשב הדבר הן כממלא את דרישת הכתב לצורך קיום עסקה במקרקעין, והן את הדרישה כי הצמדת חלק מן הרכוש המשותף לאחת מן הדירות תרשם בתקנון. לחלופין טוען המבקש, כי בידיו זכות השימוש הייחודית בשטח כל הגג, כולל לצרכי בנייה, שכן ניתן לראות את הדיירים כמי שהסכימו לייעד חלק מן הרכוש המשותף לשימושו הייחודי של אחד הדיירים. כך המבקש.

טענות המשיב

12.       אשר לעמדת המשיב, לטענתו מעולם לא היה הסכם מכר בין דיירי הבית המשותף לבין המבקש (או קודמו), שהרי הסכם כזה כלל לא נחתם, והעסקה לא דווחה לרשויות המס, כפי שצריך היה לעשות, אם אכן היה הסכם.

13.       עוד טוען המשיב, כי המבקש סותר עצמו שעה שהוא מודה כי בשנת 1998 החתים חלק מבעלי הדירות על מנת לקבל היתר בנייה, וממילא מתעוררת השאלה מדוע צריך היה לעשות זאת אם ניתנו לו הזכויות כבר בשנת 1988.

14.       אשר לבקשה לצו מניעה זמני, לטענת המשיב המדובר בסעד תיאורטי, שכן המשיב טרם קיבל היתר בנייה.

15.       יתרה מזאת, על פי הנטען, השתהה המבקש שיהוי ניכר, שכן הוא יודע מזה 10 שנים שהמשיב מעוניין לקבל לידיו היתר בנייה ולמרות זאת לא טרח במרוצת כל השנים האלה לרשום את זכויותיו. בנוסף, משאושרה התב"ע בשנת 2003, אשר קבעה כי הרחבת דירתו של המשיב תתבצע על שטח הגג, לא הגיש המבקש התנגדות או עתירה מנהלית על הפגיעה בזכויותיו כביכול.

16.       המשיב טוען כי למבקש מעולם לא היו זכויות כלשהן על הגג, וכך גם לא היו זכויות כאלה לבעלים הקודמים. לו סבר המבקש כי בידיו זכויות כאלה, היה עליו לפנות לבית המשפט עוד בטרם החל ההליך התכנוני.

17.       אשר למאזן הנוחות, הבקשה להיתר שהוגשה על ידי המשיב, נעשתה במשותף על ידי ארבעה שכנים יחדיו, מכוח אותה תב"ע. התכנית מאפשרת לכל דייר מדיירי הבניין להרחיב את דירתו כלפי מעלה, כך שכל מי שיש מעליו גג יוכל לנצלו לשם הרחבה. רוצה לומר, על פי התב"ע, האפשרות לניצול הגג מוקנית רק למשיב, שהגג נמצא מעל דירתו, ולא למבקש.